目前的住房按揭貸款保險(xiǎn)中還存在著很多不完善的地方，在某種程度上侵害了購(gòu)房者的合法權(quán)益。具體表現(xiàn)在以下五個(gè)方面： 

一、住房按揭貸款保險(xiǎn)合同生效時(shí)間不應(yīng)該提前 

有的保險(xiǎn)合同約定合同生效時(shí)間是購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)房屋之日或是銀行貸款批準(zhǔn)之日，是不合理的。因?yàn)橛衅诜康拇嬖?，期房尚未?yàn)收交付，就要承擔(dān)保險(xiǎn)義務(wù)，違背了《民法通則》的公平原則。所以，應(yīng)該是開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者辦理完房屋交付手續(xù)后，保險(xiǎn)合同開(kāi)始生效。 

二、銀行指定保險(xiǎn)公司的做法不合理 

住房按揭貸款保險(xiǎn)合同的訂立是合同當(dāng)事人意思自治的表現(xiàn)，除法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定外，購(gòu)房者作為民事主體，可以選擇與其簽訂保險(xiǎn)合同的相對(duì)人，有權(quán)根據(jù)自身的比較和判斷，來(lái)選擇有實(shí)力、信譽(yù)好和履約及時(shí)的保險(xiǎn)公司作為其保險(xiǎn)合同的相對(duì)人，而無(wú)須經(jīng)過(guò)銀行來(lái)指定。對(duì)于銀行的指定行為，既侵犯了購(gòu)房者的自由選擇權(quán)，也容易造成金融行業(yè)內(nèi)部的不正當(dāng)競(jìng)爭(zhēng)。所以，銀行最好是讓購(gòu)房者自己選擇或者是推薦保險(xiǎn)公司，而不是指定。 

三、保險(xiǎn)公司一次性收取全部保險(xiǎn)費(fèi)不合理 

有的保險(xiǎn)公司在合同中規(guī)定了保險(xiǎn)費(fèi)是“按年收取，每年結(jié)算”，但在實(shí)際中卻是幾十年的保險(xiǎn)費(fèi)一次性收取。其實(shí)質(zhì)是無(wú)償占用了購(gòu)房者多余保險(xiǎn)費(fèi)的利息收入，并且隨著購(gòu)房者每月還款的增加，保險(xiǎn)金額在逐步減小，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)也在減小，而保險(xiǎn)公司依然按照當(dāng)初的保險(xiǎn)金額來(lái)收取保費(fèi)，顯然是違背了《民法通則》的公平原則，侵犯了購(gòu)房者的利益，在無(wú)形中加重了購(gòu)房者的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)所以，建議保險(xiǎn)公司去掉那些不合理的收費(fèi)方式，進(jìn)一步加強(qiáng)自身的競(jìng)爭(zhēng)能力。 

四、銀行作為保險(xiǎn)合同中的受益人不合理 

依據(jù)《保險(xiǎn)法》規(guī)定：受益人應(yīng)當(dāng)是由投保人指定的。購(gòu)房者花錢(qián)給自己房屋買(mǎi)保險(xiǎn)，而銀行是受益人，這和法律精神是相違背的，也是讓購(gòu)房者感到不能理解的。其實(shí)，銀行的這個(gè)強(qiáng)制性規(guī)定完全沒(méi)有必要，因?yàn)榈盅菏菗?dān)保的一種方式，依據(jù)最高人民法院對(duì)《擔(dān)保法》的解釋第80條規(guī)定：“在抵押物滅失、毀損或者被征用的情況下，抵押權(quán)人可以就該抵押物的保證金、賠償金或者補(bǔ)償金優(yōu)先受償。抵押權(quán)擔(dān)保的債權(quán)未屆清償期的，抵押權(quán)人可以請(qǐng)求人民法院對(duì)保證金、賠償金或者補(bǔ)償金采取保全措施。”依據(jù)這一法律規(guī)定，如果發(fā)生保險(xiǎn)事故，不作為保險(xiǎn)合同的受益人，銀行也是可以優(yōu)先受償?shù)?。所以，為了給購(gòu)房者以合理感和信任感，銀行完全可以讓購(gòu)房者作為保險(xiǎn)合同的受益人，沒(méi)有必要做這種看似獲利、實(shí)則無(wú)利的行為。 

五、保險(xiǎn)合同約定的保險(xiǎn)金額不合理 

依據(jù)《保險(xiǎn)法》的第39條規(guī)定：“保險(xiǎn)金額不得超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值；超過(guò)保險(xiǎn)價(jià)值的，超過(guò)的部分無(wú)效。”現(xiàn)在的保險(xiǎn)合同的保險(xiǎn)金額都是以房屋的銷售價(jià)格來(lái)約定的，房屋的銷售價(jià)格肯定是大于其本身的房屋價(jià)值，也就是保險(xiǎn)價(jià)值。而作為抵押物的房屋，其保險(xiǎn)價(jià)值應(yīng)該是房屋的成本價(jià)或評(píng)估價(jià)，并且該成本價(jià)或評(píng)估價(jià)應(yīng)去掉房屋總價(jià)值中的土地使用費(fèi)，因?yàn)榭偡績(jī)r(jià)款中不僅有房屋的價(jià)值，還包括土地使用費(fèi)，而土地是不存在任何的毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)，不應(yīng)該也沒(méi)必要作為保險(xiǎn)標(biāo)的來(lái)投保。此外，對(duì)于精裝修的房屋，也應(yīng)該去除裝修部分的價(jià)款，因?yàn)樽》堪唇屹J款保險(xiǎn)的范圍只對(duì)房屋本身，不包括裝修部分。所以，對(duì)保險(xiǎn)金額的約定，銀行和保險(xiǎn)公司是需要重新考慮的，否則對(duì)購(gòu)房者是存在著很大侵權(quán)因素的。從另一方面說(shuō)，購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)是銀行強(qiáng)制要求的，而購(gòu)房者只是向銀行貸了部分的房?jī)r(jià)款，剩余部分房?jī)r(jià)款是自己支付的，而現(xiàn)在銀行要求購(gòu)房者用全部的房?jī)r(jià)款來(lái)投保，顯然是不合理的。目前，上海保監(jiān)辦已經(jīng)對(duì)此做了改革，以購(gòu)房者的貸款額來(lái)確定投保金額，并據(jù)此計(jì)算保險(xiǎn)費(fèi)。希望北京保監(jiān)辦也盡快做出相應(yīng)的改革措施，以保護(hù)廣大購(gòu)房者的合法權(quán)益。 

此外，有關(guān)住房按揭貸款保險(xiǎn)的范圍狹小，保險(xiǎn)費(fèi)率過(guò)高等問(wèn)題都是急需要保險(xiǎn)公司調(diào)整和改進(jìn)的。因?yàn)闊o(wú)論是保險(xiǎn)公司還是銀行，只有維護(hù)了廣大購(gòu)房者的利益，最終才能使自己獲得廣泛的利益。