買房貸款，買車貸款，好多東西都可以貸款的時代，關(guān)注商業(yè)貸款利率是我們貸款事宜中就顯得非常重要，除了正常的公積金貸款以外，我們最常用到的也是銀行的商業(yè)貸款，那么商業(yè)貸款利率到底是如何計算的，在我們進行商業(yè)貸款中，商業(yè)貸款利率又占據(jù)了哪些重要的地位呢？

什么是商業(yè)貸款利率：

從2005年3月17日起，自營性個人住房貸款利率改按商業(yè)性貸款利率執(zhí)行，上限放開，實行下限管理，下限利率水平為相應期限檔次貸款基準利率的0.9倍。

商業(yè)貸款利率如何計算：

設貸款總額為A，銀行月利率為β，總期數(shù)為m（個月），月還款額設為X，則各個月所欠銀行貸款為：

第一個月A

第二個月A（1+β）-X

第三個月（A（1+β）-X）（1+β）-X=A[（1+β）^2]-X[1+（1+β）]

第四個月（（A（1+β）-X）（1+β）-X）（1+β）-X =A[（1+β）^3]-X[1+（1+β）+（1+β）2]

由此可得第n個月后所欠銀行貸款為

A（1+β）n –X[1+（1+β）+（1+β）2+…+（1+β）n-1]= A[（1+β）^n ]–X[（1+β）^n-1]/β

由于還款總期數(shù)為m，也即第m月剛好還完銀行所有貸款，因此有

A[（1+β）^m] –X[（1+β）^m-1]/β=0

由此求得

X = Aβ[（1+β）^m] /[（1+β）^m-1]

最新的住房商業(yè)貸款利率變化：

優(yōu)惠利率調(diào)至八五折

房貸市場政策變化之一，即9月份商業(yè)貸款首套房首付統(tǒng)一調(diào)至30%，之前90平方米首付20%的優(yōu)惠取消。緊接著，各銀行將首套房優(yōu)惠利率不約而同地調(diào)至八五折，彼此“心照不宣”。首套房首付和優(yōu)惠利率折扣的上調(diào)，在很大程度上抑制了首次置業(yè)人群的購房需求。

而公積金貸款在首套房貸款政策上，并沒有一刀切的從緊，仍然以90平方米為界，實行差別化的信貸政策，即首次購買90平方米以下最低可首付20%，90平方米以上最低首付30%。

首付50%、利率上浮1.1倍

2010年房地產(chǎn)貸款市場又一出鏡率極高的詞即“認房又認貸”，二套房“認房又認貸”細則于2010年7月份進入正式實操階段。對于借款人購房時查出名下現(xiàn)有全款購買的房屋，在未出售的情況下，再貸款購房仍會被認定為第二套房;對于借款人之前曾貸款購房，即使是貸款購置的房產(chǎn)已結(jié)清出售，再貸款時還是會被認定為第二套房。根據(jù)二套房政策，如果是被認定為第二套房的購房者，那么再貸款時一律按照首付50%、利率上浮1.1倍來執(zhí)行。二套房貸款的從嚴，對于投機投資型人群給予有利打壓。

三套房貸款

在三套房貸款上，商業(yè)貸款和公積金沒有像首套、二套房貸款那樣“各行其是”，而是在貸款步調(diào)上達成一致，對第三套房嚴禁發(fā)放貸款。同時，嚴格按照“認房又認貸”的認定標準，如果借款人名下有過兩套全款住房且未出售，或是借款人名下有過兩次貸款紀錄的情況，無論貸款是否結(jié)清，房產(chǎn)是否出售，都無法使用商業(yè)貸款或是公積金貸款再購房。三套房的停貸直指投資投機型人群，使得宏觀調(diào)控政策從真正意義上能夠保障中低收入家庭買房，對平抑北京過高的房價走勢較為有利。

商業(yè)貸款利率基本是每年都會有一定的變化，在進行商業(yè)貸款之前，提醒廣大老百姓切莫以原始的商業(yè)貸款利率計算，而是應該選擇最新的商業(yè)貸款利率為準。